亚太地区商业地产弹性盛行 – 解读商业地产大趋势弹性指数的结果

确定全球最具弹性的商业地产市场

过去五年来，商业地产行业不乏波动。在大流行及其经济余震之后，借贷成本呈指数级上涨，供应链收缩，曾经繁荣的行业的开发和交易活动放缓。感觉就像整个行业在等待尘埃落定的同时集体吸了一口气，虽然一些市场在这种新格局中努力调整，但其他市场却表现出了显着的弹性。

为了识别这些市场，牛津经济研究院的商业房地产大趋势弹性指数着手量化和排名跨地区和部门的商业房地产市场的弹性，并与塑造商业房地产的四种关键力量相关：人口、技术、地缘政治和气候。了解这些大趋势的影响可能很复杂；毕竟，一些市场可能会从一种大趋势（人口统计）中受益，同时面临另一种大趋势（气候或地缘政治）的挑战。

为了更全面地了解 25 个国家/地区的市场（占全球 GDP 的 74%，占全球 CRE 领域的 97%），每个大趋势均由 6-12 个指标组成，这些指标反映了每个国家在全房地产领域的总体得分级别和五个关键领域：办公、零售、工业、住宅和酒店。

值得注意的是，澳大利亚被评为榜单上最具弹性的国家，这归功于其在人口统计和地缘政治方面的所有房地产得分最高，以及在技术方面的得分上半部分。新加坡位居第二，在所有四大趋势中均取得一致得分，马来西亚位居第四。尽管融资成本较低，投资者兴趣浓厚，但日本却明显缺席前十名。这可能是由于人口老龄化和低出生率导致人口下降以及随后对供应可能超过需求的担忧。

我们与亚太区高级咨询总监 Rajinder Singh 和亚太区发展咨询主管 Niall McSweeney 进行了座谈，深入探讨了增强这些地区恢复能力的因素。

|||||图 1 – 亚太地区复原力指数

澳大利亚在人口统计方面处于领先地位，但面临着较高的气候转型风险溢价

辛格表示，澳大利亚在该指数中的强劲表现应该不足为奇。毕竟，澳大利亚被许多人认为是稳定和多元化经济的缩影。 “澳大利亚是一片充满机遇的土地，通常被视为寻求高品质生活的个人的天堂，”他解释道。 “它在全球舞台上也占有重要地位，从人口统计的角度来看，澳大利亚受益于蓬勃发展的劳动年龄人口，预计从长远来看，该人口将继续增长。在海外净移民大量流入的推动下，澳大利亚仍然是一个有吸引力的目的地。”

“投资者正在悉尼和墨尔本的住宅和工业等领域寻找机会，后者非常受欢迎，但开始疲软。在机构投资和强劲的市场基本面的推动下，我们看到了向数据中心和技术支持设施的转变。”McSweeney 分享道。

从气候角度来看，澳大利亚仍有大量进展需要取得。虽然与北美其他地区相比，该地区在 ESG 标准方面似乎处于领先地位，但 2024 年 6 月发布的《2024 年可持续发展目标报告》显示： 澳大利亚可持续发展目标的近一半 显示出最小或中等的进展，超过三分之一的人已经停滞或正在倒退。随着投资的增加和向数据驱动的“影响思维”的转变，澳大利亚应该能够改善其较高的气候转型风险溢价。

“尽管澳大利亚在气候方面的评级较低，但它是新开发项目的重点领域，房地产开发商采用节能设计来减少碳足迹并降低运营成本，”麦克斯威尼补充道。

新加坡——通往世界的重要商业门户

当我们观察新加坡时，我们发现在所有四大趋势中都表现出一致的高性能。作为技术创新的领导者，新加坡经济保持了生产力，并成功利用人工智能来应对宏观经济挑战。

辛格补充道：“凭借其优惠的税收政策、发达的金融业以及在东南亚的战略地位，新加坡为外国投资者提供了具有竞争力和前所未有的进入亚洲市场的机会。” “除了稳定和进步的政治和经济环境外，共和国还受益于强大的劳动力，为多个行业和部门的个人提供就业机会。在我看来，这些品质是其在四大趋势中始终如一、强劲表现的秘诀。”

作为全球第五大高科技产品出口国，新加坡被广泛认为是先进制造和创新的热点。事实上，它在 2023 年全球创新指数中排名第五，并超越韩国成为亚太地区最具创新力的国家。考虑到这一点，新加坡非常重视研发计划，支持初创企业，并提供获取尖端技术和创新生态系统的完整途径。辛格表示，这是新加坡在工业领域排名第一、在办公室排名第二的主要推动力。

“虽然新加坡在成本和绝对产量方面无法竞争，但它已成为半导体、生物医学、消费电子和精密工程等高价值、知识密集型制造业的中心，”他补充道。 “工业领域的领先企业已在新加坡设立了下一代制造设施和办事处。”

该地区生产世界十大药品中的四种，并且是世界十大机械设备出口国之一。其世界级的生态系统还包括拥有设施工程和大型建筑专业知识的顶级工程、采购和建筑公司，以及可以直接与公司合作开发具有全球影响力的尖端解决方案的研究机构。

牛津经济研究院还评论说，新加坡财政预算中的很大一部分资金专门用于通过知识共享、培训当地工人和适应数字化转型来提高生产率，预计这将在未来十年提高生产率增长。

马来西亚拥有强大的劳动力

马来西亚在所有四大趋势中也取得了一致的分数，人口统计排名尤其强劲。尽管马来西亚劳动年龄人口的增长与过去十年相比有所放缓，但牛津经济研究院指出，预计每年平均增长 1％。 “马来西亚良好的劳动生产率使其经济对外国投资者越来越有吸引力，”辛格解释道。 “该地区还拥有多元化、受过良好教育、会说多种语言且训练有素的劳动力，这是其经济引擎和持续增长的动力。”

辛格表示，马来西亚的人口实力在马来西亚今年的人工智能和云基础设施繁荣中发挥着至关重要的作用。全球咨询公司科尔尼的研究显示，到 2030 年，人工智能有望为东南亚国内生产总值贡献 1 万亿美元，其中马来西亚预计将超过十分之一。为此，全球科技巨头如谷歌 (US$2B)、微软 (US$2.2B)、亚马逊 (US$6B)、Nvidia (US4.3B 与马来西亚企业集团 YTL 的合作投资协议) 最近进行了几项大型投资计划成了头条新闻。”

|||||图 2 – 根据大趋势，亚太地区各行业的表现

马来西亚还被定位为顶级旅游目的地，这进一步推动了推动其酒店业业绩的大趋势。 2023年，马来西亚旅游业显着复苏，增长高达97.8%，占该国经济总量的8.6%。世界旅行和旅游理事会 (WTTC) 的 2024 年经济影响研究 (EIR) 预计，马来西亚的旅行和旅游业将迎来重要的增长一年，其经济贡献、就业和国内游客支出预计将打破今年的所有记录。

辛格补充道：“政府最近宣布的‘马来西亚旅游 2026’战略路线图将补充马来西亚酒店业的预期增长，该路线图旨在未来几年吸引更多来自世界各地的游客。” “这一重点不仅将推动经济进步，还将有助于提高马来西亚作为顶级旅游目的地的地位。”

结论

随着全球商业地产市场继续面对复杂且不断变化的格局，亚太地区在韧性方面持续表现出色，突显了其在人口、技术、地缘政治和气候需求快速变化的情况下适应和发展的能力。澳大利亚、新加坡和马来西亚体现了创新、战略投资和劳动力实力的动态平衡，这将为商业地产的持续增长和成功奠定基础。

麦克斯威尼补充道：“评估趋势，特别是它们如何相互关联甚至冲突，可以确定哪些市场处于有利位置，可以抓住机遇或克服挑战。” “追求品质的趋势仍在继续，这是整个亚太地区成功的关键。报告的人口统计结果支持了明显的快速扩张领域，其中最被压抑的需求将是住宅领域。”